30+年樓齡
強制驗樓計劃MBIS
屋宇署向樓齡 30 年或以上樓宇的業主發出通知，須委任合資格人士驗樓，並進行所需的修葺；其後定期再驗。
- 外牆修葺
- 石屎剝落修補
- 外牆排水喉更換
- 鋁窗更換
法定通知之後
兩個強制計劃，一份數要交代
驗樓、驗窗的修葺費由業主分攤，所以每一步都要有文件、有比較、有決議。
10+年樓齡
強制驗窗計劃MWIS
樓齡 10 年或以上的樓宇，須委任合資格人士檢查窗戶，並修葺不妥之處；其後定期再驗。
法團
業主立案法團
代表全體業主處理維修。採購達一定金額，須按《建築物管理條例》招標，並在法團會議上討論決議。
以上為一般說明，實際要求以屋宇署通知及相關法例為準。
招標至驗收
七個步驟，每一步都留下文件
點選步驟，看這一步誰負責、產出甚麼文件，以及 materialpro 在哪一步幫手。
步驟 3 / 7
開標
標書逐份拆閱，報價按同一個工程範圍，逐項列入比較表。
- 誰負責
- 法團委員、顧問
materialpro 處理
報價並排比較：AI 協助讀取報價單 PDF 或相片，按項目並排列出。
這一步的文件
開標紀錄
- 各承建商標書摘要
- 逐項比較報價表
- 工期及保養期
比較報價
三間承建商，逐項比較
每一項最低價清楚標出。把可選項目剔出總價，最低總價的承建商可能就換人。
工程比較報價表
示例：某住宅大廈外牆及窗戶維修
示例數據，僅作示意 · HKD
| 工程項目 | 承建商 A | 承建商 B | 承建商 C |
|---|---|---|---|
| 棚架搭拆及安全網竹棚，連棚網 | 186,000 | 172,000最低 | 198,000 |
| 石屎剝落修補鑿除、處理鋼筋、修補 | 264,000 | 281,000 | 249,000最低 |
| 外牆批灰及髹漆連底油及面油 | 289,000最低 | 298,000 | 305,000 |
| 外牆排水喉更換連管夾及配件 | 128,000 | 119,000最低 | 134,000 |
| 鋁窗更換驗窗須修葺的窗戶 | 356,000 | 342,000最低 | 371,000 |
| 地盤管理及安全措施按整項報價 | 48,000 | 56,000 | 41,000最低 |
| 合共 | 1,271,000 | 1,268,000最低總價 | 1,298,000 |
| 取得最低價的項目 | 1項 | 3項 | 2項 |
| 工期 | 22 週 | 26 週 | 24 週 |
| 保養期 | 12 個月 | 24 個月 | 12 個月 |
棚架搭拆及安全網
竹棚，連棚網
- 承建商 A
- 186,000
- 承建商 B
- 172,000 最低
- 承建商 C
- 198,000
石屎剝落修補
鑿除、處理鋼筋、修補
- 承建商 A
- 264,000
- 承建商 B
- 281,000
- 承建商 C
- 249,000 最低
外牆批灰及髹漆
連底油及面油
- 承建商 A
- 289,000 最低
- 承建商 B
- 298,000
- 承建商 C
- 305,000
外牆排水喉更換
連管夾及配件
- 承建商 A
- 128,000
- 承建商 B
- 119,000 最低
- 承建商 C
- 134,000
鋁窗更換
驗窗須修葺的窗戶
- 承建商 A
- 356,000
- 承建商 B
- 342,000 最低
- 承建商 C
- 371,000
地盤管理及安全措施
按整項報價
- 承建商 A
- 48,000
- 承建商 B
- 56,000
- 承建商 C
- 41,000 最低
合共
- 承建商 A
- 1,271,000
- 承建商 B
- 1,268,000 最低總價
- 承建商 C
- 1,298,000
- 取得最低價的項目
- 1項 / 3項 / 2項(A/B/C)
- 工期
- 22 / 26 / 24 週(A/B/C)
- 保養期
- 12 / 24 / 12 個月(A/B/C)
最低價不一定最適合：工期、保養期、資歷及付款安排，同樣要在法團會議上討論。比較表只整理報價，如何決議由法團及顧問決定。
常見維修範圍
五項工程，五種報價單位
報價單位不一，比較前先要對齊。以下是大廈維修工料清單上常見的項目。
項目主要用料常見計算單位容易出事的位置
- 01
棚架搭拆
主要用料
竹枝、扣紮材料、棚網
常見計算單位
按整項報價，工期延長常另計
容易出事的位置
工期一拖長，棚期費用追加，業主問為何加價
- 02
石屎剝落修補
主要用料
修補砂漿、防鏽處理劑
常見計算單位
按處或按面積，數量常屬暫定
容易出事的位置
鑿開後才見真實損毀，暫定數量逐次追加
- 03
外牆批灰及髹漆
主要用料
水泥砂漿、批灰、外牆油漆
常見計算單位
按平方米或平方呎，不少合約按實量結算
容易出事的位置
估算面積與實量對不上
- 04
外牆排水喉更換
主要用料
排水管、管夾、接駁配件
常見計算單位
按米或按條
容易出事的位置
口徑及物料規格不同，報價難以直接比較
- 05
鋁窗更換
主要用料
鋁窗、玻璃、窗框配件
常見計算單位
按窗戶數目及尺寸
容易出事的位置
窗款及玻璃厚度不同，單價不能直接相比
委員、經理、地盤
大廈維修，各人各有各的難處
法團委員
「三份報價格式都唔同，邊項貴邊項平，開會時講唔清。」
報價單 PDF 或相片由 AI 協助讀取，按項目並排比較，會議上可逐項對照。
物業經理
「業主問點解多咗呢筆，我要翻返個檔案先答到。」
採購單先經審批流程才發出，批核過程留有紀錄，日後有數可查。
地盤管工
「物料送到，單同訂單對唔上，棚上面又冇人點。」
地盤拍照上傳送貨單，AI 讀取項目及數量並配對採購單，欠貨與差異即時列出。
承建商
「完工收尾，發票同實收數對唔上，款項就拖住。」
發票與採購單、收貨紀錄三方核對，價格與數量差異在付款前交由人審核。
行內用語
大廈維修常聽到的字眼
通知、招標、會議，都圍繞這些字眼。
行內叫法在實際項目上的意思英文／官方稱呼
- 強制驗樓計劃
- 屋宇署向樓齡 30 年或以上樓宇的業主發出法定通知，須驗樓及修葺。
- Mandatory Building Inspection Scheme (MBIS)
- 強制驗窗計劃
- 樓齡 10 年或以上樓宇的窗戶須定期檢查及修葺。
- Mandatory Window Inspection Scheme (MWIS)
- 屋宇署
- 發出驗樓、驗窗通知，並監管樓宇安全的政府部門。
- Buildings Department (BD)
- 業主立案法團（法團）
- 業主依《建築物管理條例》成立，代表全體業主處理大廈管理及維修。
- Owners' Corporation (OC)
- 認可人士
- 法團聘請的專業人士，常負責擬備招標文件、監督工程及驗收。
- Authorized Person (AP)
- 招標・比較報價
- 邀請多間承建商按同一工程範圍報價，再逐項比較。
- Tender / quotation comparison
- 開標
- 打開標書、公開各承建商報價的環節。
- Tender opening
- 法團會議
- 業主大會或管理委員會會議，討論並決議委聘承建商。
- OC meeting
- 石屎剝落
- 內部鋼筋鏽蝕脹裂，令石屎剝落；要鑿除、處理鋼筋後修補。
- Spalling concrete
- 暫定數量・實量
- 開標時只能估算的數量，完工後按實際量度結算。
- Provisional quantity / remeasurement
- 保養期
- 完工後，由承建商負責修補缺陷的期間。
- Defects liability period
常見問題
法團及物業同事最常問的
materialpro 會替法團招標，或向屋宇署申報嗎？
不會。招標文件、驗樓報告及向屋宇署提交的文件，由認可人士或顧問處理。materialpro 協助的是採購這一邊：詢價、報價比較、採購單、送貨及發票核對。
物業管理公司可以用它來比較承建商報價嗎？
可以。向多家供應商或分判商發出詢價，對方可透過連結遞交報價；已收到的 PDF 或相片由 AI 協助讀取，並排比較後，選定的報價可轉為採購單。AI 讀取的內容建議由同事覆核。
比較表可以直接拿去法團會議嗎？
比較表是整理報價的工具，採用與否、如何決議由法團及顧問決定。建議會議時一併附上各承建商的原本報價單。
棚架、外牆修補、換窗在同一個項目上怎樣管理？
設為同一個項目，用成本編碼把各項工程的物料及費用分開記錄。棚料可把地盤設為倉庫，逐次記錄出入。
materialpro 會取代我現有的會計系統嗎？
不會。materialpro 專注採購、收貨和庫存紀錄。與會計系統的銜接方式，歡迎預約示範時一併了解。
同一個項目上
